Georg Röder Immobilien verkauft und vermietet Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Essenbach und den Ortsteilen des Marktes. Das Gemeindegebiet reicht vom Hauptort über Altheim, Mirskofen und Ahrain bis nach Mettenbach – entsprechend unterschiedlich sind Bestand und Käuferkreis. Für Sie als Eigentümer heißt das: Wir bewerten Ihr Objekt vor Ort und richten die Vermarktung an Lage, Objektart und Ihren Zielen aus.
Essenbach ist einer der sieben Märkte im Landkreis Landshut und liegt nordöstlich der Stadt Landshut an der Isar. Der Marktbericht des Gutachterausschusses zählt den Markt zu den Bevölkerungsschwerpunkten des Landkreises; im Gemeindegebiet sitzt zudem das Landratsamt Landshut. Laut kommunaler Wärmeplanung prägen Einfamilienhäuser den Wohnbestand, Mehrfamilienhäuser stehen vor allem im Zentrum und rund um das Gewerbegebiet Altheim. Für Eigentümer heißt das: Käufer finden Versorgung, Arbeitsplätze und Wohnlagen innerhalb einer Gemeinde und vergleichen deshalb genau zwischen den einzelnen Ortsteilen.
Neben dem Hauptort mit Rathaus und Grund- und Mittelschule gehören größere Gemeindeteile wie Altheim, Mirskofen, Ober- und Unterahrain, Ohu und Mettenbach zum Markt, dazu Dörfer wie Unterwattenbach, Artlkofen, Gaunkofen oder Unterunsbach. Ältere Bausubstanz konzentriert sich laut Wärmeplanung im Ortskern und in den umliegenden Dörfern, neuere Häuser stehen vor allem am nördlichen Rand des Hauptorts. Für Verkäufer bedeutet das: Baujahr, Heizung und Ortsteil bestimmen gemeinsam, mit welchen Objekten Käufer Ihr Haus vergleichen.
Der Markt liegt an der A92 München–Deggendorf mit der Anschlussstelle Landshut/Essenbach; am Kreuz Landshut beginnt die B15neu Richtung Regensburg. Die alte B15 führt durch den Hauptort, südöstlich davon liegen Gewerbeflächen. Vom Rathaus erreichen Sie den Landshuter Hauptbahnhof in knapp einer Viertelstunde, den Flughafen München in rund einer halben Stunde und den Münchner Hauptbahnhof in gut einer Stunde. Im Gemeindegebiet fahren Regional- und Gemeindebusse. Für Eigentümer heißt das: Die Lage spricht Pendler in mehrere Richtungen an – im Exposé zählt die konkrete Entfernung zur nächsten Auffahrt.
Grundschulen gibt es im Hauptort, in Altheim, Mirskofen, Oberahrain und Mettenbach; die Mittelschule steht am Savigneux-Platz. Kinderkrippen und Kindergärten verteilen sich auf den Hauptort, Altheim, Ohu, Oberahrain, Unterwattenbach, Artlkofen und Mirskofen. Zum Einkaufen dienen unter anderem ein Netto an der Ahrainer Straße und ein REWE an der Straubinger Straße, eine hausärztlich-internistische Praxis liegt an der Landshuter Straße. Freibäder betreibt der Markt in Oberahrain und Mirskofen. Für Familien heißt das: Viele Alltagswege bleiben im Ortsteil – ein Punkt, den Sie im Exposé konkret benennen sollten.
Der Markt weist weiterhin Wohnbauflächen aus, etwa das Baugebiet Mirskofen Süd – Teil III und die Breitenstraße III in Mettenbach. In Altheim wurde der Bebauungsplan Müllerfeld für ein dörfliches Wohngebiet geändert. Parallel liegt die kommunale Wärmeplanung vor, die unter anderem das Zentrum, Mirskofen, Altheim und Ohu/Ahrain als mögliche Gebiete für Wärmenetze betrachtet. Für Eigentümer von Bestandshäusern bedeutet das: Käufer vergleichen mit Neubauten in derselben Gemeinde, und die Frage nach der künftigen Heizung kommt früh ins Gespräch.
Essenbach ist nicht nur Wohnort, sondern auch Arbeitsort: Im Gemeindegebiet liegen das Landratsamt an der Josef-Neumeier-Allee, Gewerbeflächen bei Altheim und südöstlich des Hauptorts sowie der Standort des Kernkraftwerks Isar, das zurückgebaut wird. Neue Bauplätze richten sich an Bauherren, die selbst bauen wollen. Die Vorausberechnung des Landesamts für Statistik weist für den Markt mehr ältere Einwohner aus. Für Eigentümer heißt das: Neben Familien kommen Käufer in Frage, die im Markt arbeiten oder ein kleineres Objekt im vertrauten Umfeld suchen.
Ob ein Haus in Altheim nahe der Autobahn, in Mettenbach oder im Hauptort steht, verändert Käuferkreis und Preis. Lärm und Entfernung zur Anschlussstelle gehören deshalb in jede Bewertung – je nach Objekt als Vorteil oder als Nachteil.
Ältere Bausubstanz steht vor allem im Ortskern und in den Dörfern. Käufer fragen nach Energieausweis, Heizungsart und den Ergebnissen der Wärmeplanung. Wer diese Unterlagen vollständig vorlegt, nimmt Abschlägen wegen offener Sanierungsfragen die Grundlage.
Bauplätze in Mirskofen und Mettenbach sind für viele Käufer eine Alternative zum Bestandshaus. Ein gebrauchtes Haus muss sich deshalb gegen die Kosten eines Neubaus behaupten – über Lage, Grundstück und die Möglichkeit, sofort einzuziehen.
In den Dörfern sind Gebäude häufiger gemischt genutzt. Nebengebäude, Hofstellen und die Teilbarkeit eines Grundstücks verändern den Wert deutlich. Ob ein Bebauungsplan gilt oder der Außenbereich, klären wir deshalb vor der Preisfindung.
Amtliche Einordnung: Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich des Landkreises Landshut, dessen Geschäftsstelle im Landratsamt im Gemeindegebiet sitzt. Sein Marktbericht führt Essenbach in der Lagegruppe „Angrenzer A92 + Stadt Landshut“, die er getrennt vom nördlichen und südlichen Landkreis auswertet.
Den aktuellen Bodenrichtwert für Ihr Grundstück finden Sie im Online-Viewer des Landkreises Landshut. Er beschreibt nur den durchschnittlichen Bodenwert einer Zone – Gebäude, Zustand, Zuschnitt und Ausstattung bewerten wir bei Ihnen vor Ort.
„Ein Haus in Essenbach wird nicht zum Landshuter Preis verkauft, nur weil der Hauptbahnhof eine knappe Viertelstunde entfernt ist. Zwischen einem Bestandshaus im Ortskern, einem neueren Haus am nördlichen Rand und einem Anwesen in Mettenbach liegen Unterschiede, die ein zu hoher Angebotspreis nicht verdeckt, sondern sichtbar macht. Deshalb setze ich den Preis so an, dass er jeder Besichtigung standhält, denn am Ende zählt der Kaufvertrag.“
Georg Röder, Inhaber Georg Röder Immobilien
Wer Ihre Immobilie betreut, stellen wir unter Werdegang und Team vor.
Am Anfang steht eine Bewertung Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung bei einem Termin vor Ort. Ob Einfamilienhaus am Rand des Hauptorts, Hofstelle in einem der Dörfer oder Wohnung im Zentrum: Wir prüfen Lage, Bausubstanz, Grundbuch, Energieausweis und Bebauungsplan und leiten daraus einen Angebotspreis ab, den wir Ihnen nachvollziehbar begründen. Für Sie heißt das: Der Preis, mit dem wir an den Markt gehen, beruht auf Ihrem Objekt und nicht auf einem Durchschnittswert aus dem Internet.
Für die Vermarktung erstellen wir ein vollständiges Exposé mit Fotos, Grundrissen und Lagebeschreibung. Je nach Objekt kommen Drohnenbilder, ein 360-Grad-Rundgang oder Homestaging hinzu – bei einem Anwesen mit großem Grundstück zeigt erst die Luftaufnahme, was dazugehört. Wir bewerben Ihr Objekt, prüfen die Bonität der Interessenten und begleiten Sie bis zum Notartermin. Den Ablauf Schritt für Schritt beschreiben unsere Leistungen beim Immobilienverkauf. Welche Objekte wir derzeit in Landshut und im Landkreis vermarkten, sehen Sie in unserem aktuellen Immobilienangebot.
Möchten Sie nicht verkaufen, sondern Ihre Immobilie vermieten lassen, übernehmen wir die Auswahl der Mieter und den Mietvertrag. Gerade bei Häusern in den Ortsteilen, die nach einem Umzug leer stehen, lohnt der Vergleich beider Wege, bevor Sie sich festlegen. Unser Büro liegt in der Landshuter Altstadt; wer dort für Sie arbeitet, erfahren Sie mehr über uns.
Ob Vermieten statt Verkaufen sinnvoll ist, hängt bei Objekten aus Essenbach vor allem vom Objekt und von Ihren Plänen ab. Im Gemeindegebiet arbeiten Beschäftigte des Landratsamts, der Gewerbeflächen bei Altheim und südöstlich des Hauptorts; dazu kommt die Anbindung über die A92 nach Landshut und München. Der Wohnbestand besteht überwiegend aus Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäuser stehen vor allem im Zentrum und bei Altheim. Für Eigentümer bedeutet das: Eine Wohnung in diesen Lagen lässt sich als Mietobjekt prüfen, ein Einfamilienhaus im Dorf richtet sich eher an Familien als Mieter – mit Instandhaltung und Verwaltung auf Ihrer Seite. Bedenken Sie außerdem: Ein vermietetes Haus spricht bei einem späteren Verkauf vor allem Kapitalanleger an, nicht Selbstnutzer. Wir rechnen beide Wege für Ihr Objekt durch, bevor Sie entscheiden.
Wie Eigentümer aus Stadt und Landkreis Landshut die Zusammenarbeit mit uns beurteilen.
Ausgezeichnete Betreuung, kompetentes Auftreten, professionelle Präsentation
Herr Röder hat sich zuverlässig um die komplette Abwicklung gekümmert. Angefangen von der Rückgabe der Wohnung vom Mieter, über Renovierung, Verkauf und Notartermin musste ich mich um nichts kümmern. Sehr empfehlenswert.
Georg Röder, Inhaber
Georg Röder Immobilien
Altstadt 357, 84028 Landshut
Telefon +49 871 9453332
info@immo-roeder.de
Als Immobilienmakler Essenbach übernehmen wir für Eigentümer aus dem Hauptort und allen Ortsteilen die Wertermittlung vor Ort und den Verkauf Ihrer Immobilie bis zum Notartermin. Dazu gehören professionelle Immobilienfotos, Luftaufnahmen per Drohne und bei Bedarf Homestaging für leere Räume. Vermieter unterstützen wir mit Mieterauswahl und Mietvertrag. Laufende Objekte finden Sie in der Übersicht unserer Angebote.
Prüfen Sie die Erlaubnis nach § 34c GewO und fragen Sie, worauf sich die Preiseinschätzung stützt. Ortskenntnis zeigt sich im Detail: Ein Haus in Altheim nahe der A92 wird anders vermarktet als ein Anwesen in Mettenbach. Georg Röder Immobilien ist inhabergeführt und seit 1999 in Landshut tätig. Georg Röder ist Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft und Immobilienwirt (Diplom VWA); alle Mitarbeiter im Verkauf haben die IHK-Ausbildung zu Immobilienkaufleuten abgeschlossen. Das Unternehmen ist Mitglied im IVD.
Das hängt von Ihrem Objekt und Ihren Plänen ab. Brauchen Sie das Kapital für einen Umzug oder möchten Sie sich nicht um Mieter, Reparaturen und Nebenkostenabrechnung kümmern, spricht viel für den Verkauf. Wollen Sie die Immobilie langfristig halten, kann die Vermietung passen – etwa bei einer Wohnung im Zentrum. Für Ihre Entscheidung heißt das: Wir stellen erzielbaren Kaufpreis und den Aufwand als Vermieter nebeneinander, bevor Sie sich festlegen.
Die Dauer hängt vor allem von drei Dingen ab: einem begründeten Angebotspreis, vollständigen Unterlagen und der Objektart. Grundbuchauszug, Energieausweis, Pläne und bei Häusern in den Dörfern die Frage nach Bebauungsplan oder Außenbereich sollten vor dem Start geklärt sein. Danach folgen Exposé, Besichtigungen, Bonitätsprüfung und Notartermin. Für Verkäufer heißt das: Wer die Unterlagen früh zusammenstellt, vermeidet Verzögerungen zwischen Zusage und Beurkundung.
Einen ersten Anhaltspunkt gibt der Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss für den Landkreis Landshut ermittelt und über BORIS-Bayern veröffentlicht. Er gilt für eine Richtwertzone, nicht für Ihr einzelnes Grundstück. Den tatsächlichen Wert bestimmen Zuschnitt, Erschließung, Baurecht und die Frage, ob ein Bebauungsplan gilt oder das Grundstück im Außenbereich liegt. Für Eigentümer heißt das: Wir prüfen diese Punkte vor Ort und mit den Unterlagen des Marktes, bevor wir einen Preis nennen.
Wir sind im gesamten Markt tätig: im Hauptort Essenbach sowie in Altheim, Mirskofen, Ober- und Unterahrain, Ohu, Mettenbach, Ober- und Unterwattenbach, Artlkofen, Gaunkofen, Holzen, Unterunsbach und den übrigen Gemeindeteilen. Vom Rathaus erreichen Sie den Landshuter Hauptbahnhof in knapp einer Viertelstunde. Alle Ortsteile haben die Postleitzahl 84051, die Vorwahl ist 08703. Darüber hinaus betreuen wir Eigentümer in Landshut und den Nachbargemeinden wie Ergolding, Niederaichbach, Wörth an der Isar und Ergoldsbach.
Mariä Himmelfahrt Essenbach – Elcom.stadler, CC BY-SA 3.0; Kreut – Gliwi, CC BY-SA 4.0; LA 7 über die A92 – Wana-Gond, CC BY-SA 4.0; jeweils via Wikimedia Commons, teils zugeschnitten.
